اما مسأله مورد نظر ما حوادثی است که علی‌رغم غیرقابل پیش‌بینی و خارج از اراده طرفین بودن و… امکان اجرای قرارداد را از بین نبرده و تنها انجام تعهدات را دشوارتر می‌سازد به نحوی که حداقل یکی از طرفین دارای مسئولیت به مراتب سنگینتر از آنچه در هنگام قرارداد مدنظر داشته می‌گردد و نتیجتاً متضرر و مغبون این قرارداد تلقی می‌گردد.‌بنابرین‏ آنچه در حقوق ایران به دنبال آن هستیم تدقیق در این باره است که آیا در صورت تغییر شرایط حاکم بر قراردادهایی که اجرای آن مستلزم صرف مدت زمانی است و بر هم خوردن تعادل اقتصادی میان طرفین راه چاره‌ای اندیشیده‌ شده است؟

آنچه که در غالب کتب حقوقی مطرح گردیده آن است که تمایل بیشتر در حقوق ایران نسبت به پایبندی به اصل لزوم قراردادها می‌باشد به گونه‌ای که به استناد دلایلی مانند بر هم خوردن تعدیل اقتصادی نمی‌توان قرارداد لازم‌الاجرا میان طرفین را تغییر داده و اقدام به تعدیل آن نمود و یا اینکه متعهد را از انجام تعهداتش معاف دانست. همان‌ طور که گفته شد تنها استثنا پذیرفته شده قوه قاهره می‌باشد که از آن در قانون به صراحت نام برده شده است.

با این حال در قانون کشور خود شاهد مواردی هستیم که از تعدیل و بازنگری در قرارداد به علت بر هم خوردن تعادل اقتصادی در طول اجرای قرارداد سخن به میان آورده که از آن جمله می‌توان قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اشاره کرد.

این قانون حاکم بر قراردادهای اجاره اماکن تجاری پیش از تصویب قانون سال ۱۳۷۶ می‌باشد و بیانگر این مطلب بود که با پایان یافتن مدت ذکر شده، رابطه استیجاری قطع نمی‌گردید مگر در صورت شرایط خاصی، لذا مستأجر می‌تواند علی رغم عدم تمایل موجر برای سالیان متمادی در محل کسب خود مستقر باشد بدون آنکه دغدغه پایان یافتن مدت اجاره را داشته باشد. مسلماًً چنین رویه‌ای در طول سالها با توجه به افزایش نرخ تورم و اجاره‌بها اماکن تجاری به تعادل قراردادی که طرفین در هنگام انعقاد قرارداد مدنظر ‌داشته‌اند، لطماتی وارد می‌کند.بالفرض گاه دیده شده که مبلغ اجاره بهای ملکی که در حین انعقاد قرارداد اجاره‌ ده هزار تومان بوده پس از گذشتن مدت زمانی بیست ساله بالغ بر سه میلیون تومان و گاه بیشتر گردیده است.

برای جلوگیری از این نابرابریها، قانون اجازه درخواست بازنگری و تعدیل اجاره‌بها را در قراردادهای اجاره مذکور، می‌دهد و می‌گوید: «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید… دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»

به هر حال همچنان این سوال مطرح است که آیا علاوه بر این موارد که قانون‌گذار به صراحت از تعدیل سخن گفته است، آیا دلایلی وجود دارد که بتوان به تعدیل قضایی و یا قراردادی در شرایطی که شروط خاصی در این باره در قرارداد ذکر نشده، استناد جست؟

شاید برخی با استناد به اصل لزوم قراردادها و همچنین قاعده اقدام معتقد باشند که علی‌رغم تمام تغییرات متعاقب وقوع عقد طرفین بایستی ملزم و پایبند به تعهدات خود باشند. کاملاً مبرهن است که گرچه این پاسخ می‌تواند یک راه حل ساده باشد اما به هیچ وجه قانع کننده و تأمین کننده نیازهای امروزی نمی‌باشد از طرفی اصل لزوم قرارداد در مواردی از جمله وقوع شرایط قوه قاهره با استثنائاتی مواجه است از طرف دیگر قاعده اقدام بیان می‌کند هیچکس نمی‌تواند ضرری را که به واسطه اقدام خود برده است از دیگری مطالبه نماید و فقها معتقدند که قاعده اقدام مانع از اجرای قاعده لاضرر می‌باشد. به نظر می‌رسد در موضوع متنازع فیه با توجه به ماهیت تغییرات غیر مترقبه‌ای که متعاقب انعقاد قرارداد رخ می‌دهد به گونه‌ای که طرفین توانایی پیش‌بینی آن را نداشته‌اند، نتوان آن ها را مأ‌خوذ به اقدام خود دانست.

از آنجا که یکی از مبانی اصلی حقوق ما فقه می‌باشد اندیشمندان علم حقوق به دنبال راه حلی در میان قواعد فقهی بوده و در این کنکاش به قاعده لاضرر و همچنین قاعده عسر و حرج استناد جسته‌اند. برخی معتقدند که در حقوق اسلامی مبنای پذیرش قوه قاهر یا قوای قاهره برقراری تعادل میان حقوق و تعهداتی است که فرد در ضمن یک قرارداد به دست می‌آورد. ^[۱۹] در خصوص قاعده لاضرر عقیده بر این است که این قاعده گنجایش این را دارد که مواردی را که رویه‌ای نامنتظر تعادل قراردادی را بر هم می‌زند، پوشش دهد چرا که در ‌ناروایی ضرر ناشی از حادثه پیش‌بینی نشده می‌بایست تردید داشت.^[۲۰]

همچنین برخی معتقدند طبق قاعده عسر و حرج می‌توان در این گونه موارد حق فسخ برای متعهد قائل شد. در واقع لزوم قرارداد که حکم حرجی است برداشته می‌شود و قرارداد قابل فسخ خواهد بود.^[۲۱]

البته باید توجه داشت همان‌ طور که مذکور افتاد پذیرش فسخ قرارداد به عنوان تنها راه حل آن چیزی نیست که بتواند پاسخگوی نیازهای دنیای امروز باشد.

در برخی فروع فقهی نیز رگه‌هایی از تأثیر تغییر اوضاع و احوال بر قراردادها دیده می‌‌شود. برای نمونه برخی فقها حکم به صحت اجاره روستایی در برابر مبلغ معینی در هر سال کرده‌اند، یا اینکه ضمن عقد اجاره شرط شده که هر گاه آفت آسمانی و یا زمینی به ملک مذکور در سال برسد برابر نظر کارشناس به میزان خسارت وارده از آن آفت، ذمه مستأجر در برابر موجر بری می‌باشد. همچنین میرزای قمی در پاسخ ‌به این سؤال که شخصی زمینی را اجاره کرده به مبلغ معینی و آب زمین بسیار کم شده است و نقصان بسیار به مستأجر رسیده است، مسلط به فسخ هست یا خیر؟ می‌گوید: ظاهر ادله و فتاوی علما و صریح جمعی این است که بلی و خلافی در نظر نیست و این مقتضای نفی عسر و حرج است. نکته مهم آن است که در این فرض مسأله اجرای قرارداد ناممکن نشده تا از مصادیق قوه قاهره باشد بلکه تنها باعث شده تا مشقت و نقصان بسیار به مستأجر برسد.^[۲۲] برخی نیز در مخالفت با استناد به دو قاعده مذکور معتقدند که قاعده اقدام مانع از توسل به لاضرر و عسر و حرج می‌گردد.

در حقوق ما عقیده‌ای وجود دارد مبنی بر این است که یکی از طرقی که می‌توان با کمک آن به جبران ضرری که در جریان اجرای قرارداد به دور از انتظار حادث می‌شود، پرداخت عبارت است از گسترش نظریه غبن برای جبران تعادل بر هم خوره و پذیرش نظریه غبن حادث.

با جستجو در مواد قانون مدنی آنچه که برای جلوگیری از ورود ضرر به طرفین قرارداد پیش‌بینی شده خیار غبن می‌باشد. این خیار ناظر بر غبنی است که در هنگام انعقاد قرارداد وجود داشته و طرف مغبون از آن بی‌اطلاع بوده است. از آنجا که خیار غبن از خیارات فوری است چنانچه فرد مغبون خواستار استناد بدان باشد باید به محض اطلاع از وجود غبن فوراً اقدام نماید تا بتواند از حق فسخ خود استفاده کند.