صدور بی رویه بخشنامه‌های ثبتی

صدور پی در پی بخشنامه‌های ثبتی به مناسبت‌های مختلف، با هدف بهبود بخشیدن به فرایند ثبت اسناد و املاک، نقل و انتقال آن‌ ها و تسهیل در انجام امور ثبتی ارباب رجوع است. اما به نوبه خود، موجب سردرگمی مجریان، به ویژه سردفتران اسناد رسمی، شده است؛ زیرا پراکندگی این بخشنامه ها، در دسترس مجریان نبودن همه آن ها، تکالیف متعدد دفترخانه‌های اسناد رسمی. و مکانیزه نبودن فرایند انجام این تکالیف بر سرگردانی بیشتر مجریان دامن زده است.

به دلیل اختلافات و اشتباهات ثبتی متعددی که ناشی از صدور بی رویه بخشنامه‌های ثبتی است، این موضوع اهمیت فراوانی دارد. متأسفانه این اختلافات و اشتباهات، دامن گیر مراجع رسیدگی کننده می‌شود و از آن مهمتر، زمینه را برای سوءاستفاده افراد سودجو و فرصت طلب (به جهت ناآگاهی مجریان، به ویژه سران دفاتر اسناد رسمی)، فراهم میکند. در اغلب موارد، شدت این سوءاستفاده‌ها تا جایی است که قضیه برای رسیدگی، وارد مرجع قضایی میشود. بدین ترتیب، بر تراکم کار دستگاه قضایی نیز افزوده میشود و میتوان، این امر را یکی از علل جرم زای ثبتی در حوزه قضایی قلمداد کرد.

گفتار سوم: عوامل جرم زای ثبتی در قلمرو اجرایی

اتخاذ تدابیر و سازماندهی‌های مناسب در حوزه اجرایی و تخصص بخشی و کارآمد کردن مأموران و متولیان اجرایی، به ویژه در زمینه ثبت اسناد و املاک، میتواند آثار ارزشمندی بجای بگذارد. اما رویکرد اجرایی فاقد برنامه ریزی و دوراندیشی و بی بهره از مجریان متبحر و مجهز به ابزارهای علمی لازم، میتواند خلأهایی جدی در این حوزه، به ویژه در جهت وقوع جرمهای مختلف از جمله جرم‌های ثبتی، ایجاد کند.

الف) عدم وجود نظام جامع ثبت اسناد و املاک

لازم است استفاده از تجهیزات مکانیزه و اصلاح روش ها، به تدریج جایگزین روش‌های سنتی و قدیمی شود. پیشرفت فناوری‌های نوین، نشان می‌دهد که انجام امور ثبتی با شیوه‌های سنتی، موجب بروز اشتباهات ناخواسته فراوانی میشود و امکان و فرصت جعل را برا ی بزهکاران احتمالی فراهم میسازد. اکثر اشتباهات و جعل ها، ناشی از فقدان اطلاعات به روز در مراکز ثبتی است.

از نخستین فواید ایجاد سامانه جامع ثبتی، کاهش فرصت‌های ارتکاب قسمت عمده‌ای از جرم‌های ثبتی، مانند انتقال مال غیر است. بر‌ای نمونه در وضعیت کنون بسیار اتفاق میافتد که شخصی، ملکی را به دیگری میفروشد و پس از مدتی، آن را با سند مجعول، به شخص ثالث انتقال میدهد و گاهی این زنجیره تا ده‌ها نفر ادامه پیدا می‌کند؛ بدون آن که اقدام مجرمانه وی کشف شود. علت این امر، همان عدم وجود سیستم جامع اطلاعات ثبتی در کشور است که امکان استعلام دقیق وضعیت ثبتی ملک، به ویژه در رابطه با زمینها و به طور خاص، زمینهای دور از مراکز شهری، را منتفی میسازد. در حا لیکه اگر همه اطلاعات مربوط به نقل و انتقال املاک و اسناد، در یک سیستم متمرکز قرار بگیرد، پیش از وقوع هرگونه معامله ای، این امکان بر‌ای افراد ذیحق وجود دارد که از وضعیت آن ملک آگاهی یابند و بر این اساس، حقوق خود را محفوظ داشته و از بزه دیدگی خود جلوگیری کنند.

یکی از راهکارهای اساس در زمینه ایجاد سیستم جامع اطلاعات ثبتی، تهیه نقشه کاداستر است. به موجب ماده 56 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 18 /10/ 1351، سازمان ثبت موظف به تهیه و اجرای طرح کاداستر شد. این طرح به صورت فراگیر به مرحله اجرا درنیامده است. در حال حاضر، همه اطلاعات املاک ثبت شده در پرونده‌های املاک و در بایگانی ثبت موجود است که به هنگام نیاز، از بایگانی ثبت به ادارات مربوط منتقل میشود و تنها ضامن‌ایمنی و سلامتی آن تعهد اخلاقی کارمندان ثبت است. ضرورت اجرای طرح کاداستر بر کسی پوشیده نیست. با اجرای آن، میتوان سیستم مکانیزه اطلاعات را ایجاد کرد که به وسیله آن دسترسی به میزان دارایی غیرمنقول افراد مقدور خواهد بود. در راستای اهمیت طرح کاداستر، کشورهای مختلفی، به سرعت به آن جنبه اجرایی داده اند.

شایان ذکر است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز اقدام‌هایی در راستای ایجاد سامانه اجماع اطلا عات ثبتی انجام داده است، اما تاکنون، جنبه اجرایی آن تحقق پیدا نکرده است.

بنابراین، ضرورت برنامه ریزی راهبردی فناوری اطلاعات در سازمان، بیش از پیش وجود دارد. زیرا عدم حرکت مناسب سازمان در جهت همگامی با فناوریهای نوین، نه تنها در کارکرد عادی این سازمان اختلال ایجاد کرده است، بلکه زمینه را برای ارتکاب جرمهای ثبتی مساعدتر ساخته است.

. برای آگاهی بیشتر، نگاه کنید به: آذرپور، حمید و حجتی اشرفی، غلامر ضا، مجموعه محشای بخشنامههای ثبتی، تهران، انتشارات گنج دانش، 1380

آیت اللهی، محمد صادق، بازداشت املاک و رفع یک تعارض، 1382، مجله کانون، شماره 6، ص151

. برای آگاهی بیشتر در زمینه پرونده‌ای کیفری مرتبط با این موارد که مؤید ادعای فوق است، نگاه کنید به: احمدی، احمد و صبوری پور، جرم‌های ثبتی و پیشگیری از آن در ایران، کمیسیون پیشگیری از. وقوع جرم مرکز مطالعات توسعه قضایی1386

احمدی، احمد، صبوری پور، مهدی، جرایم بتی و پیشگیری از آن در ایران، 1386، ص38

. برای آگاهی بیشتر از مفهوم کاداستر، ویژگی و گونه‌های آن نگاه کنید به: سیاستهای کلی نظام ثبتی) پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سال 1386، صص16-12 و ص35. موجود در سایت: www. sabt. gov. ir؛ بارونی، محسن، کاداستر برای همه، نشریه ثبت، شماره 4، 1384، از صص 33-30؛ و نیز نقش نقشه‌های کاداستر در سیستم مالکیت، نشریه ثبت، شماره 1، 1383، از صص39-36.

آیت اللهی، پیشین، ص149

. برای آگاهی از اجرای طرح کاداستر در برخی از کشورها، نگاه کنید به: داریان، مطالعه اجمالی در زمینه نظام‌های اطلاعات املاک کشور، نشریه ثبت، شماره 1، 1383، از صص54-48.

. دستیابی به ثبت نوین الکترونیکی به عنوان یکی از ویژگی‌های اصلی مندرج در سند چشم انداز بیست ساله و مسئولیت‌های در نظر گرفته شده در برنامه چهارم توسعه و همچنین سیاست‌های تعیین شده در برنامه پنج ساله دوم قضایی مورد تو جه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گرفته است؛ برای آگاهی بیشتر نگاه کنید به: مبینی، محمد، فناوری اطلاعات، از صص12-8؛ نیز، فناوری اطلاعات در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نشریه سند، شماره 29، 1386، از صص29-26

ادب، 1383