• عدم تناسب مقیاس طرح های تفصیلی جهت تجزیه و تحلیل مسائل نهفته در بافت های شهری به ویژه بافت های فرسوده و ارائه راهکار مناسب، طرح های تفصیلی فی نفسه امکان ارائه طرح های عملیاتی و اجرایی نوسازی در بافت های فرسوده را ندارند. زیرا خود به عنوان یک برنامه اجرایی خروج طرح های جامع تلقی می شوند که در حد کاربری زمین و شبکه معابر و ارتفاعات پیشنهادی داده می شوند. تهیه طرح های ویژه نوسازی که با شناخت واقیت های موجود در بافت و تحلیل آن، راهکار و سازمان اجرایی مناسب ارائه می دهند، ضروری است.

 

    • دیدگاه سنتی و یک بعدی مدیران شهری؛ نوسازی شهریو ایجاد هرگونه تحول ساختاری در فرآیندهای شهرسازی، نیاز به اعتقاد و باور مدیران شهری به توسعه اقتصادی و اجتماعی در کنار توسعه کالبدی دارد و این خود مستلزم نوسازی حوزۀ نظام مدیریت شهری است. مدیریت ها با نگاه یک بعدی به شهر، خودمحور، بدون داشتن اطلاعات و تجربه کافی و لازم برای پرداختن به امور توسعۀ شهری، سیاست زده، کوته مدت، تحت تأثیر قدرت های مالی- سرمایه ای از یک سو قدرت های سیاسی و ذی نفوذ، از سوی دیگر، نمی تواند موجب و موجد تغییر در رویکردها و فرآیندهای جاری و سنتی شهرسازی باشد.[۴۹] ساختارهای موجود مدیریتی(شهرداری ها و سازمان مسکن و شهر سازی) ساختار تثبیت کننده وضع موجود و در پاسخ به اجرائیات روزمره، موردی و مقطعی شهر است، به همین جهت از وضع موجود نمی توان انتظار اقدامات توسعه ای همچون نوسازی بافت های فرسوده را داشت.

دانلود پایان نامه

 

  • فقدان مدیریت واحد شهری به ویژه در بافت های فرسوده(سازمان اجرایی)؛ به رغم آنکه شهر را باید به عنوان یک کل واحد دید. متأسفانه توسعۀ شهری در ایران شاهد نگرش تجزیه ای و جزیره ای است. سازمان ها و نهادها هریک به دنبال اجرای برنامه های خود بوده و در فقدان مدیریت یکپارچۀ شهر، امکان اصلاح و بازبینی طرح ها و برنامه ها متناسب با اقتضائات زمانی ومکانی وجود ندارد.[۵۰] حاصل چنین وضعی، هدر رفتن منابع نابسامان شده وضع موجود، عدم توسعه متوازن و متناسب شهر، بروز بی عدالتی، توسعۀ بافت های فرسوده جدید، پایمال شدن منافع عمومی شهرواندان در جهت منافع بخشی اندک از جامعه بوده است. بدین ترتیب ضرورت مدیریت یکپارچۀ شهری و یا نهاد میان بخشی به عنوان نقطۀ تعامل و همگرایی سازمان های دخیل در امر توسعۀ شهری کاملاً ضروری است.

 

  • روند بسیار طولانی و غیر اصولی اخذ مصوبات مورد نیاز طرح های تفصیلی، انجام مطالعات و تهیه طرح بازنگری در طرح تفصیلی شهرها در این خصوص و اقدامات مربوطه صورت نمی گیرد. و چه بسا شواهدی وجود دارد که طرحی در یک جلسۀ نهایی کمیته فنی اساساً تغییر ماهیت داده و حتی اهدافی بنیادین آن تغییر کرده است.[۵۱]

 

  • ضرورت تجمیع در بافت های فرسوده؛ انجام تجمیع در بافت های فرسوده برای نوسازی، با توجه به ریزدانگی پلاک های واقع درآن، اجتناب ناپذیر است و طرح های تفصیلی در این زمینه نیز فاقد راهکار مناسب بوده و کاملاً به صورت منفعل عمل می کنند.

 

  • تعریض پیشنهادی طرح های تفصیلی؛ شبکه معابر پیشنهادی طرح های تفصیلی که مبتنی بر تعریض است در بافت های فرسوده به دلیل ریزدانگی پلاک های مسکونی واقع در آن، عملاً امکان پذیر نیست. طرح های توسعه از ابتدا تا به امروز عنصر جدید شهری(اتومبیل) را بر بافت قدیم تحمیل کرده و جراحی های شدید کالبدی و تعریض معابر در راستای تسهیل حرکت سواره به درون بافت تاریخی بوده و ضوابط ویژه ای جهت ورود و خروج به این بافت ندارد.[۵۲]

 

  • کاهش اعتبارات عمران شهری و کمک های دولت به شهرداری ها بعد از سال ۱۳۶۴؛ براساس مصوبۀ مؤرخ ۱۹/۱۱/۱۳۶۴ شورای عالی معماری و شهرسازی ایران در مورد ضوابط منطقه بندی و تعیین تراکم های ساختمانی و کاربری اراضی در طرح های توسعۀ شهری، دوران سوداگری در مدیریت و توسعۀ شهری آغاز شد و فروش هر نوع تراکم و تغییر کاربری منوط به پرداخت عوارض به شهرداری بوده و به اصطلاح مشکلات قانونی را کمیسیون مادۀ ۵ برطرف خواهد کرد.[۵۳] مکمل آن نیز مصوبۀ مؤرخ ۱۴/۵/۱۳۶۵ در مورد قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک است که کلیه تصرفات و تقسیم اراضی و احداث بنای غیر مجاز طی یک دهۀ گذشته، مجاز و قانونی شناخته شد.

 

  • نبود سلسله مراتبی درتهیه طرح های توسعۀ شهری، عدم هماهنگی بین نظام برنامه ریزی کلان در سطوح ملی با برنامه ها و طرح های توسعۀ شهری و حاکم نبودن نگرش سیستیمی در نظامر برنامه ریزی کشور در ناکارآمدی این طرح ها مؤثر است.[۵۴] بنابراین باید برنامه ها و طرح های ملی، ناحیه ای و منطقه ای، شهری، روستایی و محلی در یک سلسله مراتب منظم و اصول تدوین و اجرا شوند.

 

مبحث سوم: طرح جامع – کاداستر
در مادۀ ۱۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص تعریف طرح کاداستر بدین نحو بیان کرده است:به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد. ادارۀ امور املاک ثبت کل علاوه بر وظایف فعلی خود عهده دار تهیه املاک به صورت نقشه کاداستر خواهد بود.
و در تبصره یک این مادۀ چنین بیان می دارد:در مورد تقاضای تفکیک و افراز املاک مذکور در این مادۀ و تحدید حدود املاک مجاور و همچنین در دعاوی مطروحه درمراجع قضایی رفع اختلاف حدودی نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد بود.
تبصره دوم این مادۀ چنین بیان می دارد: نسبت به املاکی که نقشه رسمی کاداستر تهیه شده است صاحبان املاک مزبور می توانند با پرداخت یکهزار ریال تقاضای الصاق نقشه مزبور را به سند مالکیت خود بنماید.
تبصره سه : حدود وظایف و تشکیلات اداره امور املاک از جهت تهیه نقشه املاک به صورت کاداستر و همچنین اجرای مقررات این قانون به موجب آیین نامه وزارت دادگستری خواهد بود.
گفتار اول : تعریف طرح جامع و کاداستر
بند اول - طرح کاداستر:
ریشه لغت کاداستر، در حقیقت کلمه یونانی Katastichon به معنی دفتر یادداشت است که با گذشت زمان در زبان لاتین به Captasrum تبدیل شده است. در حقیقت کاداستر سیستمی بوده که برای ثبت استان های مختلف کشور یونان جهت مقاصد مالیاتی استفاده می شده است. البته نقشه های ملکی سابقه ای بیش از این دارند. نقشه قدیمی ۴هزار ساله کلدانی، نقشه های مالیاتی اراضی دره نیل و یا رصد املاک در دوره ساسانیان از این جمله اند. اما شاید زمانی که ناپلئون بناپارت در سال ۱۸۱۶ میلادی با بیان این جمله که «کاداستر به عنوان تضمین قابل اعتماد برای مالکیت زمین به هر شهروند می تواند نقطه سرآغاز امپراطوری ها باشد» دستور نقشه برداری و طبقه بندی بیش از ۱۰۰میلیون قطعه زمین براساس میزان حاصل خیزی خاک و برآورد ظرفیت تولید را صادر کرد، هیچ گاه فکر نمی کرد که کشور ایران ۱۵۰۰ سال بعد از نقشه ملکی ساسانیان هنوز بدون نقشه کاداستر و ثبت جامع املاک به سر برد.این در حالی است که توجه به سیستم های مدیریت زمین و کاداستر به عنوان یکی از شاخص های توسعه یافتگی کشورها و عامل جلوگیری از فساد، طی دهه های اخیر اهمیت بسیاری یافته و در اولویت اول برنامه ریزی ها قرار گرفته است؛ به گونه ای که مجامع بین المللی از قبیل سازمان ملل و بانک جهانی آن را در فهرست اهم فعالیت ها و راهکارهای پیشنهادی خود برای توسعه کشورها قرار داده اند.بهبود سطح زندگی شامل برنامه ریزی جهت ایجاد عدالت اجتماعی و کاهش فقر و حرکت به سمت توسعه پایدار با ایجاد بستری مناسب برای مدیریت زمین و منابع طبیعی و همچنین ارتقا و بهبود ساختارهای مالی با اعمال مدیریت مؤثر بر منابع زمین، از جمله دلایل این رویکرد مجامع بین المللی است.براساس تعریف فدراسیون بین المللی نقشه برداری (FIG)، کاداستر در واقع عبارت است از فهرست مرتب شده ای از اطلاعات مربوط به قطعات زمین (در داخل مرز جغرافیایی یک کشور) که شامل نقشه برداری و افزودن سایر مشخصه های زمین نظیر حقوق مالکیت، کاربری، اندازه و ارزش، به نقشه مقیاس بزرگ بوده و به طور رسمی به ثبت می رسد. بنابر این تعریف، نخستین گام ایجاد کاداستر، تهیه نقشه هایی با مقیاس مناسب از املاک موردنظر است. در گام بعد پس از جمع آوری اطلاعات مرتبط با املاک، این اطلاعات باید بر روی نقشه های تهیه شده تطبیق داده شوند. در نهایت مجموعه این اطلاعات باید به ثبت برسند.[۵۵]
بند دوم – طرح جامع :
طرح جامع شهری، عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوۀ استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات شهری و نیازمندی‌های عمومی شهر، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی و نیازمندی‌های عمومی شهر، مناطق نوسازی و بهسازی و اولویت‌های مربوط به آنها تعیین می‌شود و ضوابط مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نهادهای تاریخ و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد.  همچنین در تعریف طرح جامع، گفته شده که طرح جامع، یک سند رسمی عمومی می‌باشد که در آن، نه تنها یک سری اهداف مشخص شده، بلکه خط مشی‌های دستیابی به آن اهداف نیز معین گشته است. طرح جامع خط مشی بلند مدتی، برای توزیع فضایی اشیاء و عناصر، عملکردها، فعالیت و اهداف می‌باشد. این طرح در جهت هماهنگ نمودن فعالیت‌های مختلف دولتی در سطح ملی و نیز کنترل عملکردهای بخش خصوصی در مورد توسعه اراضی خدمت می کند و بر مبنای تحلیل از موقعیت کلی شهر و تحلیل دقیق انگاره‌های فضایی موجود، پی‌ریزی می‌شود. طرح جامع، اشاره به یک راه و روش کلی دارد که به کمک آن رهبران جامعه شهری، کیفیت و نحوه توسعه جامعه را در ۲۰ الی ۳۰ سال آینده مشخص می‌نمایند.و کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می شود، طرح جامع شهر برحسب ضرورت قابل تجدیدنظرخواهد بود.[۵۶]
بند سوم: محتوای طرح جامع
رویه و مراحل تهیه طرح جامع، گذشته از مطالعات مربوط به منطقه و حوزه نفوذ شامل مراحل سه گانه زیراست: ۱- بررسی ۲- تجزیه و تحلیل و ارائه الگوهای نهایی ۳- تهیه طرح ها و برنامه های عمرانی
بررسی: شامل شناخت ویژگی های تاریخی، جغرافیایی، جمعیتی، اقتصادی و خصوصیات کالبدی شهر است.
تجزیه و تحلیل: شامل تعیین عملکرد و نقش اقتصادی، پیش بینی جمعیت آینده، ارزیابی روند رشد کالبدی و توسعه شهر، پیش بینی امکانات مالی برای اقدامات عمرانی،برآورد کمبودها و نیازهای مختلف در زمینه های گوناگون عملکرد های شهری و تعیین معیارها.
تهیه طرحها و برنامه ها: شامل نقشه های مختلف در زمینه های گوناگون کالبد شهر مانند؛ شبکه ارتباطی، تأسیساتی، کاربری زمین، درجه بندی خیابان ها و پیش بینی تأسیسات و تجهیزات به اضافه ضوابط و مقررات شهری و ارائه پیشنهادها و توصیه های خاص که در یک گزارش تدوین و ارائه می شود. به علاوه یک گزارش توجیهی حاوی نمودارها، جداول زمان بندی اولویت ها و پیش بینی اعتبارات جهت اجرای طرح ها و برنامه هاست.[۵۷]
بند چهارم: مشکلات موجود در طرح های جامع
برنامه ریزی به شکل طرح های جامع، با مشکلات ساختاری، تعریفی و مفهومی فراوانی مواجه می شود. به راستی هیچ برنامه ای را نمی توان جامع نامید، زیرا همواره عوامل یا جنبه های تازه ای پدید می آیند که باید مورد مطالعه و مداقه قرار گیرند.«طرح جامع» ترجمه مستقیم«comprehensive plan » است و در این اصطلاح « plan » به «طرح» ترجمه شده که درست نیست و واژه «برنامه» باید به کار گرفته شود. اگر این اشتباه در ترجمه واژه plan به فارسی تنها در حد یک ترجمه باقی می ماند، نیازی به تکرار بحث نبود، اما واقعیت چنین نیست. این اشتباه در ترجمه که شاید نه از سر سهو بلکه به سبب درک اشتباه آمیز مفهوم این «طرح» ها صورت گرفته باشد، پرداختن به چنین طرح های را از آغاز به بیراهه برده است؛ زیرا تصور شده که فقط جنبه کالبدی شهرها در این طرح ها منظور است. این مشکل از اینجا ناشی می شود که پیش از اینکه«شهرسازی» به مفهوم امروزی خود رایج شود و متخصصانی چون کارشناسان اقتصادی و اجتماعی در تدوین طرح یا دقیق تر برنامه جامع ذی مدخل شوند، صرفاً معماران و مهندسان دست اندکار شهرسازی بودند؛ زیرا در آن روزگاران عمده مسائل شهرسازی به ساخت و زیر ساخت های شهر محدود می شد. در برنامه البته از مسائل کالبدی غفلت نمی شود و نباید بشود و برای حل این مسائل نیز باید کوشش شود.[۵۸]
مشکل مذکور در واقع به عبارت « طرح» در مفهوم طرح جامع باز می گردد. اما درمورد جامع بودن آن نیز مشکلاتی وارد می شود. چنان که می دانیم، نخستین بار برنامه طرح جامع از هلند و از آمستردام(۱۹۳۴ میلادی) آغاز شد. اما اندیشه جامعیت برنامه های شهری را شاید بتوان به «پارتیک گدس» نسبت داد که بنا به گفته «لوئیس مامفورد» اندیشمند شهرسازی نزدیک به روزگار ماست. گدسس نخستین کسی بود که توانست رابطه ارگانیگ شهر و منطقه را بر اساس عوامل جغرافیایی، تاریخی،ساختاری که در بن روابط متقابل و پیچیده بین مردم، کار،مکان، آموزش، زیبایی شناسی و فعالیت های شهری قرار دارد، بفهمد و تبلیغ کند.[۵۹] اما این شکل از برنامه ریزی ما را به سوی کلی گرایی و کلی نگری سوق خواهد داد به شکلی که امروزه در بسیاری از طرح های جامع بخش های اقتصادی یا اجتماعی ارتباط چندانی با کلیت طرح های جامع ندارند. «کریستوفر الکساندر» معتقد است، در طرح جامع کلیات بیش از حد دقیق است و جزئیات از دقت کافی برخوردار نیست و بنابراین مانند کتاب نقاشی کودکان می شود که باید جاهای خالی آن رنگ آمیزی شود.[۶۰]
بند پنجم – دلایل ناکارامدی طرح های جامع
طرح های جامع از آنجا که با افق نگاه بلند مدت تعریف می شوند با تنگناهایی مواجه می شوند.تغییر در هنجارها و ارزش های اجتماعی ناشی از تغییر جامعه بشری در گذر زمان، از اعتبار و اهمیت طرح های جامع و اصولاً برنامه ریزی بلند مدت شهری می کاهد.«جایلز کلارک» ایرادهایی را که براین نوع برنامه ریزی بلند مدت وارد می آید، در پنج دسته تقسیم بندی می کند:

 

  • این برنامه ریزی بسیار ایستا است و با سناریوهای متکی بر رشد آهسته شهری سازگار شده است. طبق این سناریوها می توان در متن یک طرح دراز مدت(محدود) و با ربرنامه ریزی دقیق، سرمایه گذاری های عمده در زیر ساخت ها (نظیر راها و تأسیسات) و دیگر تأسیسات عمومی به عمل آورد. در حالی که اصولاً در بسیاری از کشورها از جمله ایران، به خاطر سرعت بالا، چه از حیث رشد جمعیت و چه تحولات اقتصادی بر برنامه ای ایستا ایراد وارد است.

 

  • سیستم برنامه ریزی با ابرازهای نامناسبی نظیر جداسازی مناطق بر حسب کاربری زمین، مقررات تراکم و استانداردهای شهرسازی و ساختمان متکی است. این گزارش ها اغلب بیش از اینکه منافعی عاید جامعه نمایند، برای آن هزینه به بار آورده اند. این گونه ابزارها برای برنامه ریزی شهری در ایران هم مانند غرب کاستی های خاص خود را بروز داد، به ویژه در استفاده از این روش ها و ابزارها علاوه بر برخی محدودیت ها و ناکارامدی های ذاتی شان، عدم انطباق انها با شرایط ایران و فقدان عزمی لازم برای بومی نمودن هم مزید برعلت بود.

 

  • در این گونه برنامه ریزی ها تأکید بیش از حد بر تهیه طرح اعمال شده و توجه چندانی به اجرای آن نشده است. این همان نکته ای است که در بیشتر طرح های کشور مانیز خود را نشان داده است. زیرا در بیشتر این طرح ها بدون توجه به ضعف موجود در ضوابط و قوانین و مقررات مورد نیاز برای اجرایی ساختن آنها و محدودیت های موجود در زمینه تشکیلات، سازمان و نهادهای لازم توأم با ضعف سیستم مدیریتی موجود باعث شده تا اجرای این برنامه ها با مشکل مواجه گردیده و بعضاً دست یابی به نتایج آنها امکان پذیر نباشد. در حالی که اگر در همان حدی که ویژگی های طرح می پردازیم به چگونگی اجرای ان هم فکر کنیم و قوانین مورد نیاز سازوکارهای متناسب با آن را نیز تدارک ببینیم شاید بسیاری از این برنامه ها در حد طرحی بر کاغذ باقی نمانده و مشکلی از شهروندان ساکن شهرها بگشایند.

 

  • به برنامه ریزی اساساً همچون یک روش فنی نگریسته اند و به تنش های ذاتی موجود در اصول قضایی، حرفه ای و سیاسی دخیل در حقوق استفاده از زمین توجه چندانی نشده است. با اینکه به نظر می رسد اصول حاکم به عرصه های قضایی و سیاسی در حوزه قابل مداخله و اثر گذار و قابل تغییر توسط مداخلات برنامه ریزان شهری نباشند، یعنی بنا به شرح وظایف شان هیچ مداخله ای به نفع برنامه های شهری در آن عرصه ها نمی توانند اعمال کنند. اما توجه به اصول حاکم بر آن حوزه ها، می تواند حداقل ارائه طرحی واقع بینانه تر را برای شهرسازان ممکن سازد.

 

  • برنامه ریزی شهری به چگونگی تأمین نیازهای فضایی شهرها به جای فرایند، به صورت تولید محصولات حاضر و آماده می نگرد، این امر آن را به پدیده ای بی ارتباط به نیازهای روزمره ساکنان و کار و کسب آنها در شهر یا مانعی بر سر راه تأمین و پیشرفت آنها بدل کرده است. فقدان دیدگاه نظری در این عرصه به ویژه در ایران موجب شده تا برنامه ریزان شهری به برنامه نه به عنوان یک فرایند، بلکه به نتیجه آن به عنوان محصولی آماده برای مصرف نگاه کنند، بروز چنین شرایطی به طور منطقی حاصل فقدان زیر ساختها و نهادهای لازم برای درک و اقدام برای برنامه ریزی در این چارچوب فرایندی است. تأخیر در ورود به دورانی که نهادهای لازم برای این دیدگاه را فراهم سازد. مصرف نتیجه کار برنامه ریزان را که نهادهای لازم برای این دیدگاه را فراهم سازد، مصرف نتیجه کار برنامه ریزان را به صورت محصول نهایی بسیاری از کشورها از جمله برای کشورهایی در شرایط ایران، اجتناب ناپذیر می سازد.[۶۱]

 

طرح های جامع همچنین در دو زمینه با تنگناهایی مواجه بودند که شورای عالی معماری و شهرسازی با تکیه براین مشکلات و مسائل بر ضرورت بازنگری در این طرح ها تأکید می کند:
الف)- نارسایی ها و تنگناهای طرح جامع در تهیه
می بینیم ابتر ماندن گزارش ها، نقشه ها و پیشنهادهای طرح های جامع که به قول«دزماند مک نیل» یا در قفسه های دفاتر شهرسازی خاک می خورند و یا دیوارهای این دفاتر را تزیین می نمایند، سال هاست که در کشور ما نیز مشهود است. برخی از این دلایل عدم موفقیت در تهیه طرح ها در ایران عبارت است از:

 

  • وسعت عرصه شهرسازی و پیوند طرح های شهری با طرح های ملی به طور کلی سیاست های کشوری و نفع اقتصادی و سیاسی کشور.

 

  • فقدان کارشناسان شهرساز یا کمبود قابل ملاحظه آنان

 

  • تأکید بر جنبه های کالبدی شهرها در طرح ها بدون انکه تخصص هایی چون اقتصاد، جامعه شناسی و حتی رفتار شناسی در نظر گرفته شوند و یا به اندازه کافی به شمار آیند.

 

  • فقدان ارقام و اطلاعات لازم برای تبیین داده ها که در تدوین طرح به کار آیند.

 

  • در نظر نگرفتن پیامدهای جنبی اجرای طرح ها

 

  • عرضه پیشنهادهای کالبدی طرح ها صرفاً بر اساس نقشه ها و نمودارهای دو بعدی و نه تصویر«فرا دو بعدی».[۶۲]
موضوعات: بدون موضوع  لینک ثابت


فرم در حال بارگذاری ...